Assembleia de condomínio: quórum e convocação explicados

"Chegamos no horário marcado e não tinha gente suficiente — a assembleia não pode nem começar?" é uma dúvida que aparece cedo na vida de qualquer síndico de primeira viagem, e a resposta certa evita tanto reunião perdida quanto decisão tomada de forma inválida. O Código Civil brasileiro organiza a assembleia de condomínio em regras bem definidas — quem convoca, com quanto de antecedência, quanto de quórum é exigido em cada chamada e o que precisa constar na ata — e ignorar esses detalhes é o tipo de erro que pode fazer uma decisão inteira ser anulada meses depois, mesmo que tenha sido aprovada por unanimidade de quem estava na sala. Este guia explica como funciona a convocação, a diferença entre primeira e segunda chamada, o quórum de cada tipo de decisão e o que torna uma ata válida.

Dois tipos de assembleia: AGO e AGE

O condomínio tem duas formas de reunir os moradores pra deliberar, e a diferença entre elas está na frequência e no motivo da convocação.

Assembleia Geral Ordinária (AGO) acontece uma vez por ano, sempre com a mesma pauta básica: prestação de contas do síndico sobre o exercício anterior, aprovação do orçamento para o próximo período e, quando for o caso, eleição de novo síndico. É obrigação do síndico convocar a AGO dentro do prazo — geralmente definido na convenção do condomínio. Se ele não fizer isso, um quarto dos condôminos pode se organizar e convocar por conta própria.

Assembleia Geral Extraordinária (AGE) pode ser convocada a qualquer momento, por iniciativa do síndico ou de um quarto dos condôminos, sempre que surgir um assunto urgente ou específico que não pode esperar a próxima AGO. Exemplos comuns: ratificar uma obra emergencial que já foi executada, aprovar uma obra útil ou voluptuária fora do calendário anual, ou discutir uma denúncia contra a própria administração do síndico.

Primeira convocação: o quórum que trava mais assembleias

O artigo 1.352 do Código Civil define que, em primeira convocação, a assembleia só pode começar a deliberar se os condôminos presentes representarem, juntos, pelo menos metade das frações ideais do condomínio. É aqui que mora a confusão mais comum: esse cálculo não é "metade das pessoas na sala", é metade da fração ideal de cada unidade — um apartamento maior pode valer proporcionalmente mais do que um menor, dependendo de como a convenção define a fração ideal de cada um.

Na prática, isso significa que um condomínio com muitas unidades pequenas e proprietários pouco engajados frequentemente não consegue reunir esse quórum logo na primeira chamada — e é exatamente pra isso que existe a segunda convocação.

Segunda convocação: o quórum fica mais flexível

O artigo 1.353 resolve o impasse: em segunda convocação, a assembleia pode deliberar com a maioria dos votos dos presentes naquele momento, sem precisar representar metade das frações ideais do total do condomínio. Isso é o que garante que a assembleia realmente aconteça — sem essa regra, condomínios com baixo engajamento simplesmente nunca conseguiriam aprovar nada.

O detalhe que exige atenção: essa flexibilidade não vale pra tudo. Decisões que a lei ou a convenção classificam como exigindo quórum especial continuam pedindo o percentual específico mesmo em segunda chamada. A tabela abaixo resume os principais casos.

Tabela resumo: quórum por tipo de decisão

Decisão	Quórum em 1ª convocação	Quórum em 2ª convocação
Pauta geral (sem quórum especial)	Metade das frações ideais	Maioria dos presentes
Eleição de síndico	Metade das frações ideais	Maioria dos presentes (quórum livre)
Destituição do síndico	Maioria absoluta do total de condôminos	Mesma exigência — não se flexibiliza
Mudança da convenção do condomínio	Dois terços dos condôminos	Mesma exigência — não se flexibiliza
Obra útil	Maioria dos condôminos (total, não só presentes)	Mesma exigência — não se flexibiliza
Obra voluptuária	Dois terços dos condôminos	Mesma exigência — não se flexibiliza
Mudança de fachada ou criação de unidade nova	Unanimidade	Mesma exigência — não se flexibiliza

Quóruns especiais existem justamente porque essas decisões são consideradas mais sensíveis ou de maior impacto no condomínio — a lei entende que aprovar uma mudança de convenção ou destituir um síndico não pode depender só de quem calhou de estar presente numa segunda chamada com baixa participação.

Maioria absoluta x maioria dos presentes: por que a diferença importa

Um erro recorrente em atas é confundir esses dois conceitos. Maioria absoluta (ou "maioria do todo") considera a totalidade dos condôminos do condomínio, presentes e ausentes — é o primeiro número inteiro superior à metade. Num condomínio com 100 unidades, por exemplo, a maioria absoluta é 51, mesmo que só 60 condôminos tenham comparecido à assembleia. Já maioria dos presentes considera só quem está fisicamente na sala (ou representado por procuração) naquele momento.

Essa distinção explica por que uma obra útil pode ser aprovada por unanimidade entre os presentes numa assembleia mal frequentada e, ainda assim, ser inválida: se os presentes não somarem a maioria do total de condôminos, o quórum exigido para aquele tipo de decisão simplesmente não foi atingido.

Como funciona a convocação, na prática

A convocação — o aviso formal de que vai acontecer uma assembleia — precisa seguir alguns requisitos básicos, mesmo que os detalhes finos variem de condomínio pra condomínio conforme a convenção:

• Antecedência mínima: o prazo exato de antecedência do edital de convocação é definido pela convenção de cada condomínio, então vale sempre conferir o documento específico em vez de assumir um número padrão.
• Conteúdo do edital: data, horário, local (presencial, virtual ou híbrido), e a pauta detalhada — o que vai ser discutido e votado. Um item genérico demais na pauta ("assuntos gerais") pode ser questionado depois se uma decisão relevante for tomada sob esse guarda-chuva.
• Previsão de segunda chamada: o edital costuma já informar o horário da segunda convocação, geralmente um intervalo curto depois do horário marcado pra primeira — isso evita ter que reconvocar tudo do zero se o quórum inicial não for atingido.
• Forma de envio: normalmente por carta, e-mail ou aplicativo de gestão condominial, conforme o que a convenção e o regimento interno especificarem, com comprovação de recebimento sempre que possível.

O que precisa estar na ata pra ela ser válida

A ata é o documento que formaliza tudo o que foi decidido — e uma ata malfeita é a forma mais comum de uma decisão legítima acabar questionada judicialmente meses depois. Elementos que não podem faltar:

1. Data, horário e local da reunião.
2. Lista de presença, incluindo condôminos representados por procuração.
3. Pauta que foi efetivamente discutida.
4. Indicação de quem presidiu e quem secretariou a mesa da assembleia.
5. Confirmação do quórum, deixando claro se a deliberação ocorreu em primeira ou segunda convocação.
6. Resumo dos debates relevantes, sem precisar ser uma transcrição literal.
7. Resultado de cada votação, com número de votos a favor, contra e abstenções.

Registrar isso com precisão logo depois da reunião, enquanto os detalhes ainda estão frescos, é mais confiável do que tentar reconstruir a ata dias depois só com anotações soltas — um gravador de voz apoiando a redação ajuda bastante quando a pauta é longa ou a discussão esquenta. Em assembleias com muitos presentes, apurar votação por mão levantada também fica mais rápido e menos sujeito a erro com um contador manual de cliques em vez de contar cabeça por cabeça duas vezes pra conferir.

Erros comuns que geram impugnação de assembleia

• Pauta vaga ou incompleta no edital: se uma decisão importante for tomada sob um item genérico que não constava claramente na convocação, qualquer condômino ausente pode alegar que não teve como se preparar ou decidir se compareceria.
• Confundir maioria dos presentes com maioria absoluta: aprovar uma obra útil ou destituir síndico contando só quem estava na sala, sem verificar se esse número representa o quórum exigido sobre o total do condomínio.
• Ata incompleta: faltar a confirmação de quórum, o resultado numérico da votação ou a indicação de primeira/segunda convocação é o tipo de lacuna que enfraquece a validade da decisão se for contestada.
• Ignorar quórum especial em segunda convocação: assumir que "em segunda chamada vale qualquer maioria" e aplicar isso a decisões que continuam exigindo dois terços, maioria absoluta ou unanimidade.

Conclusão

O quórum de uma assembleia de condomínio não é questão de bom senso ou costume — é regra objetiva do Código Civil, com valores diferentes conforme a matéria em discussão e conforme for primeira ou segunda convocação. Pauta genérica no edital, maioria dos presentes confundida com maioria absoluta e ata incompleta são os erros mais comuns que transformam uma decisão aprovada em assembleia num problema judicial meses depois. Antes de convocar — ou de participar como condômino —, vale checar a convenção específica do prédio, confirmar o quórum exigido pra cada item da pauta e garantir que a ata registre tudo com precisão. Na dúvida sobre um caso específico, um advogado especializado em direito condominial é o caminho mais seguro antes de tomar ou contestar uma decisão.